Face aux impayés de loyer, les propriétaires se trouvent souvent désemparés et doivent naviguer dans un labyrinthe juridique complexe pour récupérer leur bien. La procédure d’expulsion locative obéit à un cadre légal strict, avec des délais précis et des étapes incontournables qui protègent tant les droits du bailleur que ceux du locataire. Entre commandement de payer, assignation, jugement et concours de la force publique, le processus peut s’étendre sur plusieurs mois, voire années. Comprendre ces mécanismes est fondamental pour les propriétaires comme pour les locataires en difficulté financière, afin d’anticiper les conséquences et connaître les recours possibles à chaque étape.
Les fondements juridiques de l’expulsion locative en France
La procédure d’expulsion locative en France s’inscrit dans un cadre juridique précis, visant à équilibrer les droits des propriétaires et la protection des locataires. Ce processus est encadré principalement par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs, ainsi que par diverses dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.
Le droit au logement, reconnu comme valeur constitutionnelle par le Conseil constitutionnel depuis 1995, impose des garde-fous qui complexifient la démarche d’expulsion. Cette tension entre droit de propriété et droit au logement explique la rigueur procédurale imposée aux bailleurs.
Les motifs légitimes d’expulsion sont clairement définis par la législation française. L’impayé de loyer constitue le motif le plus fréquent, mais d’autres manquements peuvent justifier une telle procédure :
- Non-respect répété des obligations du locataire
- Défaut d’assurance habitation
- Troubles de voisinage graves et répétés
- Non-usage du logement comme résidence principale
- Sous-location non autorisée
Il convient de souligner que la loi ALUR de 2014 a renforcé les dispositifs de prévention des expulsions, notamment en imposant la saisine des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) dès les premiers impayés significatifs.
Le cadre légal prévoit une protection renforcée pour certaines catégories de locataires. Ainsi, les personnes âgées de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC) bénéficient d’une protection particulière, de même que les locataires ayant à charge une personne âgée ou handicapée.
La trêve hivernale : une spécificité française
Une particularité majeure du droit français en matière d’expulsion est l’existence de la trêve hivernale. Cette période, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, interdit l’exécution des mesures d’expulsion locative, sauf exceptions notables comme l’occupation sans droit ni titre d’un logement suite à une effraction.
La loi ELAN de 2018 a apporté quelques modifications à ce dispositif, notamment en excluant du bénéfice de la trêve hivernale les squatteurs occupant des domiciles d’autrui. Cette distinction entre occupants légitimes et illégitimes témoigne de la recherche permanente d’équilibre entre protection des personnes vulnérables et respect du droit de propriété.
Il faut noter que la suspension temporaire des expulsions durant la trêve hivernale ne suspend pas les procédures judiciaires en cours. Les démarches peuvent continuer jusqu’à l’obtention d’un jugement d’expulsion, mais l’exécution effective de celui-ci sera reportée à la fin de la période de protection.
La connaissance approfondie de ce cadre juridique est indispensable tant pour les bailleurs qui envisagent une procédure d’expulsion que pour les locataires qui y sont confrontés. Elle permet aux premiers d’agir dans la légalité et aux seconds de faire valoir leurs droits et de solliciter les dispositifs d’aide existants.
Les étapes préalables à l’engagement de la procédure d’expulsion
Avant d’entamer formellement une procédure d’expulsion, plusieurs démarches préliminaires s’imposent au bailleur. Ces étapes préalables visent à tenter une résolution amiable du conflit et constituent des prérequis légaux indispensables.
La première action consiste à adresser une mise en demeure au locataire défaillant. Ce courrier, de préférence envoyé en recommandé avec accusé de réception, rappelle au locataire son obligation de paiement et l’invite à régulariser sa situation dans un délai raisonnable, généralement de 15 jours. Cette démarche, bien que non obligatoire légalement, constitue une preuve de bonne foi du bailleur et peut parfois suffire à débloquer la situation.
En cas d’échec de cette première approche, le propriétaire doit mandater un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer. Ce document officiel constitue la première étape formelle de la procédure. Il détaille précisément les sommes dues (loyers impayés et charges) et accorde au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.
Le commandement de payer doit comporter plusieurs mentions obligatoires sous peine de nullité :
- Le montant détaillé des sommes réclamées
- L’indication du délai de deux mois pour payer
- La référence à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
- La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
- L’information sur la possibilité de contester les sommes réclamées
Dès la délivrance du commandement de payer, l’huissier est tenu d’informer la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette commission, présente dans chaque département, a pour mission d’examiner les situations difficiles et de proposer des solutions pour éviter l’expulsion.
Les tentatives de résolution amiable
Pendant ce délai de deux mois, plusieurs voies de résolution amiable peuvent être explorées. Le locataire peut négocier un échéancier de paiement avec son bailleur, permettant d’étaler le remboursement de sa dette tout en reprenant le paiement normal du loyer courant.
Le recours à un médiateur constitue également une option pertinente. Ce tiers impartial peut faciliter le dialogue entre les parties et les aider à trouver un compromis acceptable. Certaines collectivités locales proposent des services de médiation gratuits pour les conflits locatifs.
Le locataire en difficulté financière peut solliciter diverses aides sociales pour faire face à ses obligations :
Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) peut accorder des aides financières ponctuelles pour résorber une dette locative. Les aides au logement de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) peuvent être réévaluées en fonction de la situation actuelle du locataire. Certaines associations caritatives ou Centres Communaux d’Action Sociale (CCAS) proposent également des aides d’urgence.
Si le locataire parvient à régler l’intégralité de sa dette pendant le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la procédure s’arrête automatiquement. En cas de paiement partiel ou d’accord d’échelonnement, le bailleur conserve la possibilité de poursuivre la procédure, mais les juges tiendront compte des efforts du locataire dans leur décision.
Ces étapes préalables sont fondamentales car elles déterminent souvent l’issue du conflit. Une approche mesurée et une communication claire peuvent parfois permettre d’éviter le recours à la procédure judiciaire, coûteuse et longue pour les deux parties.
La phase judiciaire : de l’assignation à l’obtention du jugement d’expulsion
Lorsque les tentatives de résolution amiable échouent et que le délai de deux mois suivant le commandement de payer expire sans régularisation complète de la situation, le bailleur peut engager la phase judiciaire de la procédure d’expulsion. Cette étape cruciale débute par une assignation en justice du locataire.
L’assignation est un acte d’huissier qui informe officiellement le locataire qu’une procédure judiciaire est engagée contre lui. Ce document doit être signifié au locataire au moins deux mois avant l’audience. Un délai particulièrement important car il permet au locataire de préparer sa défense et de solliciter des aides sociales.
Parallèlement à la signification au locataire, l’huissier doit transmettre une copie de l’assignation au préfet du département. Cette transmission déclenche une enquête sociale, réalisée par les services sociaux du département ou de la commune. L’objectif de cette enquête est d’évaluer la situation du locataire et de proposer des solutions adaptées pour éviter l’expulsion.
Le jour de l’audience, qui se tient généralement devant le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance), plusieurs scénarios sont possibles :
- Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu’à 36 mois maximum) s’il estime que celui-ci est en mesure de résorber sa dette
- Il peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, avec ou sans délai supplémentaire
- Dans certains cas, il peut maintenir le bail si le locataire a régularisé sa situation avant l’audience
Les différents types de jugements et leurs conséquences
Le jugement rendu peut prendre plusieurs formes, avec des conséquences variables pour le locataire :
Le jugement conditionnel maintient le bail mais fixe des conditions strictes que le locataire doit respecter (par exemple, un échéancier de paiement). Si ces conditions ne sont pas respectées, la clause résolutoire est automatiquement activée, entraînant la résiliation du bail.
Le jugement d’expulsion ferme prononce la résiliation immédiate du bail et ordonne l’expulsion du locataire. Ce type de jugement est généralement assorti d’une condamnation au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif.
Le jugement d’expulsion avec délais accorde un sursis au locataire, qui peut aller de quelques semaines à plusieurs mois selon sa situation personnelle et les efforts démontrés pour résoudre ses difficultés.
À l’issue de l’audience, le jugement n’est pas immédiatement exécutoire. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire appel de la décision s’il la conteste. Toutefois, l’appel n’est pas suspensif, ce qui signifie que la procédure d’expulsion peut se poursuivre malgré le recours.
Une fois le jugement devenu définitif, l’huissier de justice doit le signifier au locataire. Cette signification ouvre un nouveau délai de deux mois, durant lequel le locataire est censé quitter volontairement les lieux. Ce délai peut être supprimé par le juge dans certaines situations exceptionnelles (troubles graves, dégradations importantes).
Durant cette phase judiciaire, le locataire peut à tout moment solliciter des délais supplémentaires en saisissant le juge de l’exécution. Ce magistrat spécialisé peut accorder jusqu’à trois années de délai si la situation personnelle du locataire le justifie (problèmes de santé, difficultés à se reloger, présence d’enfants scolarisés…).
La phase judiciaire constitue un moment déterminant dans la procédure d’expulsion. Elle peut s’étendre sur plusieurs mois, voire davantage en cas de recours multiples, et représente une période d’incertitude tant pour le bailleur que pour le locataire.
L’exécution de la décision d’expulsion : délais et procédures
Une fois le jugement d’expulsion prononcé et le délai de deux mois écoulé après sa signification, la phase d’exécution peut débuter. Cette étape, souvent la plus délicate de la procédure, obéit à des règles strictes destinées à préserver la dignité des occupants tout en respectant la décision de justice.
La première démarche consiste pour l’huissier à délivrer un commandement de quitter les lieux. Ce document officiel enjoint le locataire à libérer le logement dans un délai précis, généralement de deux mois. Il doit mentionner avec précision la décision de justice et informer le locataire des voies de recours dont il dispose encore, notamment la possibilité de saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais supplémentaires.
Si à l’expiration du délai fixé par le commandement le locataire demeure dans les lieux, l’huissier peut procéder à une tentative d’expulsion. Toutefois, si le locataire refuse d’ouvrir la porte ou de quitter les lieux, l’huissier ne peut pas forcer l’entrée sans autorisation préfectorale. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet.
La demande de concours de la force publique
La demande de concours de la force publique représente une étape cruciale dans l’exécution de la décision d’expulsion. Elle doit être adressée au préfet du département par l’huissier de justice mandaté par le propriétaire. Le préfet dispose alors d’un délai de deux mois pour répondre à cette demande.
Plusieurs scénarios peuvent se présenter :
- Le préfet accorde le concours de la force publique, permettant à l’huissier de procéder à l’expulsion avec l’assistance des forces de l’ordre
- Le préfet refuse explicitement d’accorder ce concours, généralement pour des motifs d’ordre public ou de protection des personnes vulnérables
- Le préfet garde le silence pendant deux mois, ce qui équivaut à un refus implicite
En cas de refus explicite ou implicite, le propriétaire peut engager la responsabilité de l’État et demander une indemnisation pour le préjudice subi du fait de l’inexécution de la décision de justice. Cette indemnité couvre généralement les loyers non perçus pendant la période d’occupation sans droit ni titre, à compter de la date du refus.
Lorsque le concours de la force publique est accordé, l’expulsion est programmée à une date précise. L’huissier, accompagné des forces de l’ordre, se présente alors au domicile pour procéder à l’expulsion effective. Un serrurier est généralement présent pour permettre l’accès au logement si nécessaire.
Le déroulement de l’expulsion effective
Le jour de l’expulsion, l’huissier dresse un procès-verbal d’expulsion qui constitue l’acte officiel constatant la reprise de possession des lieux par le propriétaire. Si des meubles sont encore présents dans le logement, plusieurs situations peuvent se présenter :
Si le locataire est présent, il doit retirer ses effets personnels immédiatement ou convenir avec l’huissier d’un délai pour le faire. En cas d’absence du locataire ou d’impossibilité matérielle de déménager immédiatement, les biens sont inventoriés par l’huissier. Les biens de valeur sont placés sous séquestre, tandis que les autres peuvent être transportés dans un garde-meuble aux frais du locataire ou, à défaut, du propriétaire qui pourra ensuite se faire rembourser.
La loi prévoit que les meubles doivent être conservés pendant un délai d’un mois, à l’issue duquel ils peuvent être vendus aux enchères publiques. Le produit de la vente, déduction faite des frais, est consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations pendant deux ans au bénéfice du locataire. Passé ce délai, les sommes sont acquises à l’État.
Il convient de souligner que l’expulsion ne met pas fin aux obligations financières du locataire. Celui-ci reste redevable des loyers impayés, des indemnités d’occupation jusqu’au jour de l’expulsion, ainsi que des éventuelles dégradations constatées dans le logement. Le propriétaire peut poursuivre le recouvrement de ces sommes par les voies légales (saisie sur salaire, saisie bancaire…).
L’exécution de la décision d’expulsion constitue l’aboutissement d’une procédure longue et complexe. Elle peut intervenir plusieurs mois, voire plusieurs années après les premiers impayés, illustrant la recherche permanente d’équilibre entre le droit de propriété et la protection des personnes en situation précaire.
Protections spéciales et recours pour les locataires en difficulté
Face à la rigueur de la procédure d’expulsion, le législateur a prévu divers mécanismes de protection pour les locataires en situation de fragilité. Ces dispositifs visent à prévenir les expulsions quand elles peuvent être évitées et à accompagner les personnes concernées vers des solutions de relogement adaptées.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) joue un rôle central dans ce dispositif préventif. Présente dans chaque département, cette instance réunit services de l’État, collectivités locales, bailleurs sociaux et associations pour examiner les situations individuelles les plus complexes et proposer des solutions personnalisées.
La saisine de la CCAPEX peut intervenir à différents stades de la procédure, mais son efficacité est maximale lorsqu’elle est sollicitée précocement. Elle peut recommander l’octroi d’aides financières, la mise en place d’un accompagnement social ou la recherche d’un logement plus adapté aux ressources du ménage.
Les protections spécifiques pour certaines catégories de locataires
Certaines catégories de locataires bénéficient d’une protection renforcée contre l’expulsion :
- Les personnes âgées de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au SMIC
- Les personnes handicapées ou ayant à charge une personne handicapée
- Les locataires ayant à charge un enfant mineur
Pour ces publics fragiles, le juge peut refuser de prononcer la résiliation du bail ou accorder des délais particulièrement longs. De plus, le bailleur est tenu de proposer une solution de relogement correspondant aux besoins et possibilités de ces locataires avant de pouvoir procéder à leur expulsion.
Le droit au logement opposable (DALO) constitue également un recours précieux pour les locataires menacés d’expulsion sans solution de relogement. Ce dispositif permet aux personnes reconnues prioritaires par une commission départementale de médiation d’obtenir un relogement dans le parc social, sous la responsabilité de l’État.
La reconnaissance du caractère prioritaire au titre du DALO peut suspendre la procédure d’expulsion jusqu’à ce qu’une offre de relogement adaptée soit proposée. En cas de non-relogement dans les délais impartis, le demandeur peut exercer un recours devant le tribunal administratif.
Les recours juridiques disponibles
Tout au long de la procédure d’expulsion, le locataire dispose de plusieurs voies de recours juridiques :
La contestation du montant de la dette locative peut être formulée dès la réception du commandement de payer. Le locataire peut saisir le juge pour contester les sommes réclamées, notamment si le bailleur n’a pas respecté ses obligations (logement indécent, charges non justifiées…).
L’appel du jugement d’expulsion est possible dans un délai d’un mois suivant sa signification. Bien que non suspensif, l’appel permet un réexamen complet de l’affaire par la cour d’appel.
La saisine du juge de l’exécution peut intervenir à tout moment après le jugement pour solliciter des délais supplémentaires. Ce magistrat spécialisé apprécie la situation personnelle du locataire (état de santé, âge, situation familiale, démarches de relogement entreprises) et peut accorder jusqu’à trois ans de délai.
Le recours DALO, comme évoqué précédemment, constitue une voie efficace pour les ménages de bonne foi qui ne peuvent se reloger par leurs propres moyens.
Ces différentes protections et recours illustrent la volonté du législateur de concilier le respect du droit de propriété avec la nécessité de prévenir les situations d’exclusion sociale liées à la perte du logement. Ils permettent d’humaniser la procédure d’expulsion et d’offrir aux locataires en difficulté un temps d’adaptation pour trouver des solutions pérennes.
Il convient toutefois de souligner que l’efficacité de ces dispositifs dépend largement de la réactivité des personnes concernées. Un locataire qui ignore les courriers ou qui ne se présente pas aux audiences compromet sérieusement ses chances de bénéficier des protections prévues par la loi.
Stratégies et bonnes pratiques pour propriétaires et locataires
La procédure d’expulsion représente un échec pour toutes les parties impliquées. Pour le propriétaire, elle signifie des mois de loyers impayés et des frais de procédure significatifs. Pour le locataire, elle entraîne stress, précarité et difficultés de relogement. Adopter des stratégies préventives et des bonnes pratiques permet souvent d’éviter d’en arriver à cette extrémité.
Conseils pour les propriétaires bailleurs
La prévention des impayés commence dès la sélection du locataire. Sans tomber dans la discrimination prohibée par la loi, le propriétaire peut légitimement vérifier la solvabilité des candidats en demandant des justificatifs de revenus et en s’assurant que le loyer ne dépasse pas un tiers de leurs ressources. La souscription d’une garantie loyers impayés (GLI) constitue également une protection efficace, bien que son coût (environ 3 à 4% du loyer annuel) réduise la rentabilité locative.
En cas d’incidents de paiement, la réactivité est primordiale :
- Contacter immédiatement le locataire dès le premier retard pour comprendre sa situation
- Proposer un échéancier réaliste si les difficultés paraissent temporaires
- Orienter le locataire vers les services sociaux compétents (FSL, CAF, CCAS)
- Envoyer rapidement une mise en demeure si le dialogue est rompu
Si la procédure d’expulsion devient inévitable, le propriétaire doit s’entourer de professionnels compétents. Un avocat spécialisé en droit immobilier pourra optimiser les chances de succès et éviter les erreurs de procédure qui pourraient retarder l’issue. De même, le choix d’un huissier de justice expérimenté en matière d’expulsion locative est déterminant pour la bonne exécution des actes.
Le bailleur doit également anticiper les coûts liés à cette procédure : frais d’huissier (entre 400 et 800 euros pour l’ensemble des actes), honoraires d’avocat (1500 à 3000 euros selon la complexité), frais de serrurier et de déménagement si nécessaire. Ces sommes s’ajoutent aux loyers impayés et peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.
Recommandations pour les locataires en difficulté
Pour les locataires confrontés à des difficultés financières, la transparence et la proactivité sont essentielles :
- Informer rapidement le propriétaire des difficultés rencontrées
- Proposer un plan d’apurement réaliste de la dette
- Maintenir le paiement, même partiel, du loyer courant
- Solliciter immédiatement les aides disponibles (FSL, Action Logement, CCAS)
Face à une procédure d’expulsion engagée, le locataire doit impérativement se présenter aux audiences ou s’y faire représenter par un avocat. L’absence à l’audience est généralement interprétée comme un désintérêt et réduit considérablement les chances d’obtenir des délais.
Le recours à l’aide juridictionnelle permet aux locataires aux revenus modestes de bénéficier d’une assistance juridique gratuite ou partiellement prise en charge par l’État. Cette demande peut être déposée auprès du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire du domicile.
Parallèlement à la défense juridique, le locataire doit engager activement des démarches de relogement : inscription comme demandeur de logement social, sollicitation des dispositifs d’hébergement d’urgence, recherche dans le parc privé d’un logement plus adapté à ses ressources. Ces démarches, dûment documentées, pourront être présentées au juge pour obtenir des délais supplémentaires.
La médiation comme alternative à la procédure contentieuse
La médiation locative constitue une alternative intéressante à la procédure judiciaire. Ce processus volontaire fait intervenir un tiers neutre et indépendant qui aide les parties à trouver un accord mutuellement acceptable.
Plusieurs organismes proposent des services de médiation :
Les Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) offrent souvent un service de médiation gratuit. Certaines collectivités locales ont mis en place des dispositifs de médiation spécifiques aux conflits locatifs. Des associations spécialisées comme Solidarité Nouvelle pour le Logement ou la Fondation Abbé Pierre peuvent également accompagner ce processus.
La médiation présente de nombreux avantages : rapidité, confidentialité, coût réduit et préservation de la relation bailleur-locataire. Elle permet souvent d’aboutir à des solutions créatives que le cadre judiciaire, plus rigide, ne favorise pas.
En définitive, la meilleure stratégie reste la prévention. Pour le propriétaire, cela implique une gestion rigoureuse mais humaine de la relation locative. Pour le locataire, cela suppose une anticipation des difficultés financières et une communication transparente avec le bailleur. Dans tous les cas, le maintien du dialogue constitue la clé pour éviter l’engrenage d’une procédure d’expulsion coûteuse et douloureuse pour tous.